رکود دومینویی در بازار مسکن - وبلاگ وردپرس

به گزارش وبلاگ وردپرس، پیش از اینکه با چنین شرایط نابسامان مالی در کشور روبرو شویم، پروژه های ما شامل ده ها واحد مسکونی بود که حتی به 100 واحد مسکونی می رسید؛ اما اکنون به ساخت پروژه های پنج واحدی، هفت واحدی و 12 واحدی اکتفا نموده ایم؛ آن هم به این علت که بیکار نباشیم و بتوانیم امور خود را بگذرانیم.

به گزارش دنیای اقتصاد، بیشتر سازندگان در چنین شرایطی به سر می برند، مگر اینکه عده ای به این نتیجه برسند که اگر تخلف انجام ندهند، ساخت و ساز در بخش مسکن برای آن ها صرفه مالی ندارد. اما سازندگانی که اقدام به تخلف نمی نمایند، زمین گیر شده اند. این مطالب بخشی از دغدغه های شهاب الدین شاهبازی، مدیرعامل و رئیس شرکت ساختمانی آوادان و عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان استان اردبیل حول فراوری و ساخت مسکن است.

در حال حاضر بازار مصالح ساختمانی در چه شرایطی به سر می برد؟

متاسفانه تورم بازار مصالح ساختمانی به صورت سرسام آوری در حال افزایش است و مصالح بسیار گران شده است. به تازگی نرخ یک درب ماشین رو فلزی با احتساب رنگ آمیزی آن به 20 میلیون تومان رسیده است. پنجره های دوجداره که طی روز های اخیر به قیمت 50 میلیون تومان خریده ام، امروز به 65 میلیون تومان رسیده است.

درخصوص مسائل و چالش هایی که هم اکنون در بخش ساختمان سازی وجود دارد، شرح دهید.

مساله اصلی و مهم در بخش ساخت وساز، گرانی قیمت زمین است که از هیچ گونه ضابطه ای پیروی نمی نماید. به عبارتی وقتی در یک زمین پروژه ای را می سازیم، نگران این هستیم که پس از اتمام و فروش این واحد های مسکونی، آیا می توانیم زمین مناسب دیگری برای ساخت پروژه های نو پیدا کنیم یا خیر؛ بنابراین در حال حاضر مساله تامین زمین برای ما به یک کابوس تبدیل شده است. منفی بودن حرکت و عملکرد ما در بخش ساخت وساز را از این مساله می توانید مشاهده کنید که من به عنوان سازنده مسکن حدود 20 سال پیش 64 واحد مسکونی را در یک شهرک احداث کردم و این واحد ها را به فروش رساندم و امروز پس از 20 سال کوشش در بخش ساختمان سازی و فراوری مسکن، متاسفانه سرمایه کنونی من به قدری افت و کاهش پیدا نموده که با سرمایه فعلی خود نمی توانم این واحد ها را خریداری کنم.

به عبارتی اگر این واحد های مسکونی را نمی فروختم و 20 سال در بخش فراوری مسکن کوشش نمی کردم، سرمایه من بیشتر از سرمایه کنونی بود و قطعا به نفعم بود؛ بنابراین در کشور ما با وجود این فرهنگ ساخت وساز و موانع موجود، ساختمان سازی به ضرر سازندگان و انبوه سازان است. از طرفی طی ماه های اخیر شاهد این بودیم که بحران یونولیت در بخش ساختمان کشور به وجود آمد و سوال من این است که مگر یونولیت چه کالای استراتژیکی است که بتواند برای یک کشور بحران ایجاد کند؟ یعنی واقعا آیا دولتمردان و مسوولان نمی توانند به نحوی برنامه ریزی نمایند که مواد اولیه مورداحتیاج برای فراوری یونولیت از طرف پتروشیمی ها به موقع تامین گردد یا درواقع با این اقدام در پی ایجاد رانت برای عده ای خاص هستند تا در پی آن گرانی این مصالح را رقم بزنند؟ به بیان بهتر از فرصت های موجود در بخش ساختمان به جای استفاده، سوءاستفاده می نمایند.

در چنین شرایطی ساخت و ساز برای شرکت های ساختمانی به یک کابوس تبدیل شده است و اصلا امکان ساختمان سازی وجود ندارد. از سوی دیگر تعیین نیست که سازمان دارایی بر چه مبنایی با ما برخورد خواهد نمود. به طور نمونه وقتی قرار است چند صد میلیون تومان به حساب مالک واریز گردد، بانک طبق دستور سازمان دارایی، اعلام می نماید که باید کپی قولنامه را ارائه کنید تا تعیین گردد که آیا این مبلغ از محل فروش مسکن به حساب سازنده واریز شده است یا از محل دیگری بوده است؛ بنابراین ما نمی توانیم بدون ارائه کپی قولنامه، پولی را به حساب خود واریز کنیم.

آیا در زمینه ساخت مسکن ملی مشارکت نموده اید؟

مسکن ملی نیز مشکل دیگری است که به مسائل سازندگان و فراورینمایندگان اضافه شده است. مساله ساخت وساز و فراوری مسکن نباید وارد سیاسی بازی گردد، در این صورت اهداف اصلی فراوری مسکن مغفول خواهد ماند. برخی از سازندگانی که در ساخت مسکن اجتماعی مشارکت دارند، از نرخ تعدیل منفی گله مند هستند. اما سوال این است که با وجود تورم و گرانی روزافزون، آیا تعدیل منفی منطقی است؟ وقتی سوال می پرسیم که چرا تعدیل منفی در نظر گرفته اید، پاسخ می دهند که اگر تعدیل مثبت در نظر بگیریم، قیمت تمام شده ساختمان بالاتر می رود و باعث می گردد مسکن اجتماعی گران تر گردد و درنهایت مردم توان خرید نخواهند داشت. اما به این موضوع توجه نمی نمایند که در این بین سازندگان چه تقصیری دارند که نرخ تعدیل معقول را اعلام نمی نمایند.

مسکن ملی هم در استان اردبیل با مشکل تامین زمین روبرو است. از سوی دیگر می بینیم که ساخت وساز ها در قالب فراوری مسکن دولتی را تغییر می دهند. طی سال های گذشته بر ساخت مسکن در ارتفاع تاکید داشتند و سازنده ها را از افقی سازی منع می کردند؛ اکنون بر افقی سازی تاکید دارند و دولت ها درواقع بر اساس سیاست های خود ضوابط و قوانین را تغییر می دهند. به طوری که هم اکنون آغاز به ساخت شهر های بسیار کوچک نموده اند که در این منطقه ها واحد های تک واحدی و دو واحدی بسازند و زمین به خود مردم بدهند. اما این سیاست ها راه چاره فراوری مسکن نیست.

چه راه چارهی را در این بخش پیشنهاد می کنید؟

یک راه چاره مناسب در موقعیت کنونی فروش متری ساختمان و مسکن است. از این طریق کسانی که نمی توانند با سرمایه ای که در اختیار دارند، یک واحد مسکونی خریداری نمایند؛ حداقل می توانند بنا به اندازه سرمایه خود، متراژ معینی از یک آپارتمان را بخرند. دولت اگر سیاست و برنامه ریزی صحیح در ارتباط با فروش متری مسکن اتخاذ و اجرایی کند، احتیاجمندان مسکن درنهایت می توانند در طول چند سال آینده یک واحد مسکونی را خریداری نمایند. اما اگر امکان خرید متری مسکن را نداشته باشند، ارزش پولی هم که در اختیار دارند، هر روز کاهش می یابد و درنهایت صاحب خانه نخواهند شد.

چون در شرایط کنونی کسانی که فاقد مسکن هستند، جزو افرادی هستند که از نظر توان مالی در سطح پایینی قرار دارند. با وجود اینکه گفته شده 350 تا 450 میلیون تومان تسهیلات به هر واحد مسکن ملی تسهیلات اختصاص می یابد، اما حتی به کسانی که در طرح مسکن ملی ثبت نام نموده اند، به صراحت اعلام نمی نمایند که چه مبلغی را باید به عنوان اقساط تسهیلات بپردازند تا در آینده دچار مشکل نشوند. چون به طور قطع این افراد در پرداخت اقساط تسهیلات با مشکل روبرو خواهند شد.

قیمت تمام شده ساخت وساز بسیار گران است و حداقل هزینه ساخت یک مترمربع مسکن به 8 میلیون تومان می رسد که صرف نظر از هزینه زمین، فقط حدود یک میلیارد تومان برای ساخت یک واحد 100 متری احتیاج است. حتی اگر دولت 450 میلیون تومان از آن را در قالب وام به متقاضی ارائه کند، متقاضی درنهایت باید 550 میلیون تومان آورده مالی داشته باشد. اما چند درصد از اقشار کم عایدی توان تامین این آورده و نیز توان پرداخت اقساط تسهیلات 450 میلیون تومانی را خواهند داشت تا بتوانند صاحب خانه شوند؟

به نظر شما بازار ساخت و ساز در سال آینده با چه شرایطی روبرو خواهد شد و آیا شما در بخش فراوری مسکن فعالیت خود را ادامه می دهید؟

آنچه مسلم است مردم توان خرید مسکن را ندارند و همین مساله موجب کاهش عرضه مسکن خواهد شد. ما هم برای اینکه بیکار نشویم، فعالیت خود را به صورت محدود ادامه خواهیم داد. به رغم اینکه امروز ساخت مسکن یک احتیاج مبرم برای کشور است؛ اما با این قیمت ها امکان فراوری مسکن وجود ندارد.

چه پیشنهاد و انتظاری از دولتمردان دارید؟

بخش ساخت وساز احتیاجمند مدیریت صحیح و برنامه ریزی درازمدت است؛ اما با این شعار ها فراوری مسکن محقق نمی گردد. درحقیقت برطرف مسائل بخش مسکن به یک برنامه ریزی اساسی احتیاج دارد. ما احتیاجمند فراوری مسکن به شیوه صنعتی سازی هستیم. متاسفانه کسانی که می توانند در حوزه صنعتی سازی مسکن سرمایه گذاری نمایند؛ چون تضمینی برای خرید محصولات آن ها وجود ندارد، وارد این عرصه نمی شوند. همان طور که دیدیم صنعتی سازی در مسکن مهر تاحدودی رایج شد، اما، چون فروش محصولات آن ها از سوی دولت تضمین نشد، تداوم نیافت؛ بنابراین توسعه صنعتی سازی مسکن احتیاجمند برنامه ریزی جدی است.